Прекратяване на съсобственост върху недвижим имот: проблеми и решения

Хубаво е когато, притежаваните недвижими имоти носят доход на собствениците им и им служат пълноценно, а не са само излишен разход и източник на проблеми. Не рядко обаче даден имот става причина за дългогодишни спорове, които понякога дори преминават от поколение на поколение. Това се случва най-често при наличие на съсобствност върху  недвидижим имот.

Съсобственост е налице, когато правото на собственост върху един недвижим имот принадлежи на два или повече правни субекта – физическо или юридическо лице, държавата, общините. Съсобствеността може да възникне по наследство, чрез правна сделка (продажба, дарение и др.), при развод, по давност и силата на административен акт. Независимо от начина на възникване на съсобствеността, тя винаги може да бъде прекратена окончателно, а всеки проблем породен от нея оставен в миналото. 

В следващите редове, описваме най-често срещаните проблеми, които възникват по повод на съсобственост и вариантите за разрешаването им:

По закон всеки от съсобствениците може да си служи с недвижимия имот, съобразно предназначението му, като никой от съсобствениците няма право да ограничава другите съсобственици в правото им да ползват имота. В действителност това е трудно осъществимо, като примери от практиката сме  срещали:

  • Един съсобствен наследствен имот се ползва от двамата братя (две сестри) и техните семейства, често се стига до караници, а по някога положението е нетърпимо. 
  • В друга хипотеза само един съсобственик се грижи за имота, плаща данъци, поддържа имота като прави разходи за ремонти и комунални услуги, доставяни в имота, а останалите не му заплащат направените разходи. 
  • Или пък един от съсобствениците ползва имота самостоятелно, но немърливо и това води до разруха и намаляване пазарната стойност на имота. 
  • Често срещан проблем е свързан с желанието на един от съсобствениците да продаде имота, а останалите съсобственици твърдо да се възпротивяват срещу отчуждаването на имота.

Така се стига до въпроса може ли един съсобственик да продаде своята идеална част на трето лице, да си вземе парите и повече да не занимава с този имот?

Действително, всеки съсобственик има право самостоятелно да се разпорежда със своята идеална част от недвижимия имот. Съществува обаче едно сериозно ограничение, свързано с продажбата й на трето лице. Това може да се случи, само след като бъдат представени пред нотариуса писмени доказателства, че идеалната част от недвижимия имот е предложена на другите съсобственици да я закупят при същите цена и условия и те са отказали да я закупят. Ако тази декларация е неистинска или третото лице е купило дела при привидно уговорени условия, всеки от останалите съсобственици може да изкупи продадения дял при действително уговорените условия. Ощетеният съсобственик има възможност да  предяви иск срещу страните по сделката.

На практика рядко се намира трето лице, което е склонно да закупи идеална част от недвижим и имот и то да стане съсобственик, заедно с другите съсобственици. Затова продажбата на идеална част на трето лице от съсобствен имот е рядко възможна хипотеза за разрешаване на проблема.

Типичният способ за прекратяване на съсобствеността е делбата. Всеки съсобственик по всяко време може да изиска извършването на съдебна делба, независимо как е възникнала съсобствеността, нито какъв е размерът на дела му в нея. Останалите съсобственици не могат да й се противопоставят, а съдът задължително ги конституира като страни в производството, независимо от волята им.

Делбата е два вида – доброволна и съдебна. Доброволната делба трябва да се извърши писмено с нотариално заверени подписи. Съдебната делба започва по искова молба на съсобственик срещу останалите. Важно е да се отбележи, че искът не се погасява по давност, т.е може да бъде предявен по всяко време от всеки съсобственик.

Единият от възможните варианти за приключване на съдебната делба е чрез съдебна спогодба. Тя представлява особен вид договор, утвърден от съда, с който страните чрез взаимни отстъпки постигат разбирателство и слагат край на споровете, на съсобствеността и на образуваното дело за делба.

Ако по време на делото не се стигне до подобно разбирателство, то съдебната делба приключва с разделителен протокол или с теглене на жребий. С тях конкретни обекти се предоставят в изключителна собственост на съответния съсобственик съобразно определените дялове. Ако по време на съдебната делба не се стигне до спогодба между страните, а недвижимият имот не е реално поделяем, за да се прекрати съсобствеността, имотът се изнася на публична продан. Получената сума се разпределя между съсобствениците, съобразно техните дялове в съсобствеността.

Публичната продан е неблагоприятен вариант за прекратяване на съсобствеността, защото имотът се продава твърде евтино, когато се изнесе на публична продан и съсобстениците са ощетени, защото получават по-малко отколкото действително струва идалната част от имота им.

Затова разумни способи за прекратяване на съсобствеността са:

  • Доброволната делба.
  • Спогодба, извършена в рамките на производство по съдебна делба.
  • Продажба на идеални части на недвижим имот от един съсосбственик на друг.

За да разберете кой е най-удачния вариант за прекратяване на съсобствеността във вашия конкретен случай, свържете се с нас.

Понякога неразбирателствата между съсобствениците са толкова големи, че не се търси най-удачния вариант, а единствения възможен вариант за прекратяване на съсобствеността. Такъв винаги съществува! Готови сме да Ви бъдем полезни при разрешаването дори и на най-заплетения проблем, свързан със съсобственост.


Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект, поради което авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.

Автор: адв. Моника Дилова

Помагам на хора, които са изправени на съд или пред частен съдебен изпълнител заради задължения към Топлофикация и другите монополни дружества.

Клиентите ми получават следните резултати:

  • доказват недължимост на сумите, заради които им е наложен запор;
  • вдигане на запора;
  • прекратяване на изпълнителното дело;
  • възстановяване на всички надвнесени суми, както и връщане на заплатените суми за държавни такси и адв. хонорар.

При нужда от конкретно решение на Вашия правен проблем, можете да заявите

Какво казват клиентите за нас

Адвокатът не може да обявява имената на своите клиенти, съгласно чл. 8, ал. 3, т. 4 от Етичния кодекс на адвоката. Затова ви споделяме само част от историите на клиентите ни без да разкриваме самоличността им:

Никога не съм вярвала, че мога да си получа обратно парите си от Топлофикация. През 2017 г. имах задължения в размер над 15 000 лв. към Топлофикация за 2 апартамента. Не знаех какво да правя, а от Топлофикация постоянно ми изпращаха заплашителни писма и фактури, че ще ме съдят. В крайна сметка съдът призна за установено, че не дължа 12 301,17 лв. за единия апартамент и 4 681,83 лв. за другия апартамент. Съдът осъди Топлофикация да ми заплати съдебните съдебните такси и адвокатския хонорар, които аз бях заплатила, за да водя тези дела. Най-невероятното за мен беше, че с помощта на адв. Дилова действително получих обратно от Топлофикация платените от мен разноски в размер от 2300 лв.
Д. М.
Родителите ми имаха задължения към Топлофикация, за съжаление майка ми почина. Скоро след това от Топлофикация заведоха дело срещу мен, баща ми и брат ми. Знаех, че като наследник дължа тези пари, не исках да се откажа от наследство и да загубя апартамента, в които живеем. Но нямахме възможност да заплатим големите суми, за които ни съдеха. Каза, ми че няма как напълно да се освободя от задълженията ми, но все пак не дължа цялата сума, която изискват от мен. Тя доказа, че не дължа част от задължението и ми помогна, за да направим възможно разсроченото плащане на остатъка от дълга. Даде ми добри съвети как да процедирам с новите сметки, така че да не изпадам повече в дългове.
Д. М.
Частен съдебен изпълнител ми наложи запор и изтегли пари от сметката ми, но след като наех адв. Дилова, запорът ми беше вдигнат в рамките на месец, заведох дело и доказах с помощта на адвокат Дилова, че не дължа заплащане на сумите, заради които ми е наложен запор, и затова следва да ми бъдат върнати с лихвите всички суми, които са изтеглени от сметката ми. Най-важното беше, че адв. Дилова направи така, че действително да получа обратно парите си. Получих ги до стотинка, а целият процес се оказа безплатен, защото при връщането на парите ми изплатиха и лихвите върху тях и всички такси и хонорари, които бях платил
Вл. Ив.
Реших да изтегля пари от влога си, но отивайки до банката казаха, че няма как да ми дадат никакви пари, защото имам запор на сметката, освен това 800 лв. вече били изтеглени и преведени на съдебния изпълнител. Направо не можех да повярвам, че това е истина. Бях буквално в шок. Обадих се на адв. Дилова, защото с нея бяхме водили успешно и други дела. Тя провери делото и в съда и при съдебния изпълнител и се оказа, че от съда незаконно не са ме уведомили за делото. Адвокат Дилова подаде жалба и доказа, че не съм уведомен за делото. Вдигна ми се запора, върнаха ми и парите, получих и обезщетение за неимуществени вреди.
Т.Г.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *